Punaises de lit, cafards, rats en location : qui paie le traitement ?

Vous avez trouvé des punaises, des cafards ou des traces de rats, et vous vous dites : « Je vais d'abord voir avec mon propriétaire. » C'est le bon réflexe. Encore faut-il savoir qui doit payer, et comment éviter que l'attente ne coûte plus cher que le traitement.

Qui paie, selon la situation ?

Que dit la loi ?

• Le logement doit être décent pendant tout le bail. Depuis la loi ELAN de 2018, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de louer un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Un logement infesté n'est pas décent.
• C'est au propriétaire de prouver la faute du locataire. Vous devez montrer l'infestation et ce qu'elle vous coûte. S'il pense que vous avez apporté les nuisibles, c'est à lui de le prouver : une supposition ne suffit pas, et sans votre accord, il lui faut une décision de justice pour vous faire payer.
• Le traitement n'est pas une charge récupérable. Le propriétaire ne peut pas ajouter l'intervention d'une entreprise de désinsectisation ou de dératisation à vos charges. Seuls certains produits peuvent l'être (décret n° 87-713 du 26 août 1987).
• Le loyer reste dû. Vous ne pouvez pas le suspendre de vous-même. Seul un juge peut le réduire ou autoriser à le verser sur un compte bloqué.

Les tribunaux condamnent régulièrement des propriétaires, y compris des bailleurs sociaux, à rembourser les traitements et à indemniser le trouble subi par le locataire (exemples de décisions de 2025 et 2026).

Punaises, cafards, rats : pourquoi l'origine compte

• Les punaises de lit voyagent dans les valises, les vêtements et les meubles d'occasion, et passent d'un appartement à l'autre par les murs et les gaines. Elles n'ont rien à voir avec l'hygiène. Comme il est très difficile de prouver qui les a apportées, le traitement revient le plus souvent au propriétaire. Pour les reconnaître, lisez comment savoir si j'ai des punaises de lit.
• Les cafards arrivent souvent par les canalisations, les gaines techniques et les vide-ordures de l'immeuble. Un manque d'entretien du logement peut être reproché au locataire, mais il doit être prouvé. Voir notre page blattes et cafards.
• Les rats et les souris entrent par les fissures, les passages de canalisations, les caves et les cours. C'est presque toujours un défaut du bâtiment ou des parties communes : le propriétaire, ou le syndic, doit agir. Voir notre page dératisation.

Que faire, étape par étape ?

1. Prévenez votre propriétaire par écrit, dès les premiers signes. Un mail le jour même, puis une lettre recommandée avec accusé de réception. En HLM, prévenez aussi le gardien.
2. Gardez des preuves. Des photos datées des traces, des insectes et des piqûres, et le rapport d'un professionnel. Une détection canine montre précisément où sont les punaises et jusqu'où elles se sont étendues.
3. Sans réponse, envoyez une mise en demeure. Par lettre recommandée, avec un délai précis pour faire traiter le logement.
4. Faites-vous conseiller gratuitement par l'ADIL 93. Des juristes vous disent où vous en êtes et quoi écrire. C'est gratuit, sur rendez-vous.
5. Saisissez la commission départementale de conciliation. C'est gratuit, et elle cherche un accord entre vous et votre propriétaire. Son avis n'est pas un jugement.
6. En dernier recours, le juge. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut obliger le propriétaire à traiter, réduire le loyer et vous indemniser.

Pendant toutes ces démarches, continuez à payer votre loyer.

Attendre la réponse du propriétaire ou agir tout de suite ?

Les deux ne s'opposent pas. Les délais de réponse peuvent être longs, et pendant ce temps, l'infestation continue : les punaises gagnent les autres pièces, les cafards se reproduisent, et le traitement devient plus lourd. Deux façons d'avancer sans perdre vos droits :

• Avec l'accord écrit de votre propriétaire, vous faites intervenir un professionnel tout de suite, et il paie ou vous rembourse. Notre devis est gratuit : vous pouvez le lui transmettre pour obtenir son accord.
• Sans réponse, vous pouvez avancer les frais. Gardez la facture et vos courriers : le remboursement passera alors par la conciliation ou par le juge.

En Seine-Saint-Denis, qui est concerné ?

Dans le 93, six ménages sur dix sont locataires. Mais d'une ville à l'autre, la situation change beaucoup :

Part des résidences principales, Insee, recensement 2023. « Hors HLM » : locataires moins locataires HLM, soit surtout le parc privé.

• Dans les villes pavillonnaires de l'est du département, au Raincy, à Gagny, à Livry-Gargan, aux Pavillons-sous-Bois et à Villemomble, plus de la moitié des ménages sont propriétaires (de 50 à 57 %), et la plupart des locataires louent à un propriétaire privé, souvent un particulier. Au Raincy, plus d'un ménage sur trois loue hors HLM. La question du paiement se règle alors directement entre vous et votre propriétaire.
• À Montreuil et aux Lilas, plus d'un ménage sur quatre vit en HLM. C'est le bailleur social qui organise le traitement, souvent pour tout l'immeuble.
• Partout dans le 93, l'ADIL vous conseille gratuitement. Son agence principale est à Montreuil, au 6-8 rue Gaston Lauriau (01 48 51 17 45), et elle tient des permanences au Raincy, à Gagny, à Livry-Gargan, aux Pavillons-sous-Bois, aux Lilas et à Aulnay-sous-Bois, sur rendez-vous (horaires des permanences).

Vous êtes propriétaire bailleur ?

Agir vite est aussi dans votre intérêt. La loi vous oblige à traiter, et attendre coûte plus cher : l'infestation s'étend au logement entier, parfois aux voisins, et un juge peut vous condamner à rembourser le traitement et à indemniser votre locataire. Une détection canine permet de savoir exactement ce qu'il faut traiter. Vous gérez plusieurs logements ou une copropriété ? Voir notre espace professionnels.

Vos questions

Qui paie le traitement des punaises de lit en location ?

En principe, le propriétaire. La loi l'oblige à louer un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et cette obligation vaut pendant toute la durée du bail. Le locataire ne paie que si le propriétaire prouve qu'il est à l'origine de l'infestation.

Mon propriétaire peut-il ajouter le traitement à mes charges ?

Non. L'intervention d'une entreprise de désinsectisation ou de dératisation ne fait pas partie des charges récupérables sur le locataire. Seuls certains produits peuvent l'être (décret n° 87-713 du 26 août 1987).

Puis-je arrêter de payer mon loyer tant que le logement est infesté ?

Non. Vous devez continuer à payer votre loyer. Seul un juge peut réduire le loyer ou autoriser à le verser sur un compte bloqué en attendant le traitement.

Mon assurance habitation rembourse-t-elle le traitement ?

En général, non. La plupart des contrats multirisques habitation ne couvrent pas la désinsectisation, sauf option spécifique, assez rare. Vérifiez vos conditions générales.

Il y a des rats dans la cave de mon immeuble : qui doit agir ?

Les caves, le local poubelles et la cour sont des parties communes : c'est au syndic de faire intervenir une entreprise, et les frais sont répartis entre les copropriétaires. Prévenez le syndic, ou le gardien, et votre propriétaire par écrit.

Je suis en HLM en Seine-Saint-Denis : que faire ?

Prévenez le gardien et votre bailleur par écrit, avec des photos. Le bailleur social organise en général le traitement avec l'entreprise avec laquelle il travaille. Si rien ne bouge, les recours sont les mêmes que dans le privé : mise en demeure, ADIL 93, commission de conciliation, puis juge.

Mon propriétaire refuse de payer : que faire ?

Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée, puis faites-vous conseiller gratuitement par l'ADIL 93. Vous pouvez ensuite saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, et en dernier recours le juge des contentieux de la protection.

Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil juridique. Pour votre situation, l'ADIL 93 vous conseille gratuitement. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, décret n° 87-713 du 26 août 1987, PAP, PAP, charges, Insee.